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Wenn Sie als Ausländer den Kauf einer Immobilie auf Mallorca planen, gibt es eine gute Nachricht: Der Prozess ist einfacher als gedacht. Spanien erhebt keine Beschränkungen für ausländische Staatsbürger beim Immobilienerwerb. Jeder, ob Einwohner oder nicht, kann ohne besondere Genehmigungen ein Haus, eine Wohnung, eine Villa oder ein Landgut auf Mallorca erwerben.
Was Sie brauchen, sind klare Informationen, zuverlässige professionelle Unterstützung und die genaue Kenntnis der zu ergreifenden Schritte. Dieser Leitfaden erklärt Ihnen alles, von den ersten Schritten bis zur notariellen Beurkundung. Und am Ende erfahren Sie, warum der Südosten Mallorcas – und insbesondere Santanyí – bei anspruchsvollen europäischen Käufern derzeit so begehrt ist.
Kann ein Ausländer ein Haus auf Mallorca kaufen?
Ja, ohne jegliche Einschränkungen. Als EU-Bürger haben Sie genau die gleichen Rechte wie jeder spanische Staatsbürger, eine Immobilie auf Mallorca zu erwerben. Keine Sondergenehmigungen, keine zusätzliche Bürokratie, keine Komplikationen.
Die einzige Voraussetzung ist der Erhalt einer NIE (Ausländeridentifikationsnummer), Ihrer Steueridentifikationsnummer gegenüber den spanischen Behörden. Ohne diese kann kein Kauf oder Verkauf abgeschlossen werden.
Sie können den Antrag beim spanischen Konsulat in Ihrem Heimatland oder direkt in Spanien stellen. Die Bearbeitung dauert in der Regel einige Tage bis einige Wochen. Sobald Sie Ihre NIE-Nummer haben, kann es losgehen.
Der schrittweise Kaufprozess
Der Kauf einer Immobilie auf Mallorca folgt einem strukturierten Prozess. Dies sind die üblichen Schritte:
1. Finden Sie die passende Immobilie. Arbeiten Sie mit einem vertrauenswürdigen, ortsansässigen Immobilienmakler zusammen, der den Markt gut kennt. Nicht alle Immobilien, insbesondere im Luxussegment, werden auf allgemeinen Portalen angeboten.
2. Angebot und Verhandlung Sobald die Immobilie gefunden wurde, wird ein Angebot unterbreitet. Nimmt der Verkäufer dieses an, geht es mit dem nächsten Schritt weiter.
3. Anzahlungsvertrag: Dies ist ein privater Vertrag zwischen Käufer und Verkäufer, der die Immobilie reserviert. Der Käufer zahlt üblicherweise 10 % des Kaufpreises als Anzahlung. Tritt der Käufer vom Kauf zurück, verfällt die Anzahlung. Tritt der Verkäufer zurück, muss er den doppelten Betrag zurückerstatten.
4. Sorgfältige Prüfung: Vor der Unterzeichnung ist es unerlässlich, zu überprüfen, ob das Grundstück frei von Belastungen ist, alle erforderlichen Genehmigungen vorliegen und die Bauvorschriften korrekt sind. Ihr Immobilienmakler und Ihr Anwalt kümmern sich darum.
5. Unterzeichnung vor einem Notar. Die öffentliche Kaufurkunde wird vor einem Notar unterzeichnet. Dabei wird der Restpreis bezahlt und das Eigentum auf Ihren Namen übertragen.
6. Eigentumsregistrierung Nach der Unterzeichnung wird die Immobilie im Grundbuch auf Ihren Namen eingetragen. Ab diesem Zeitpunkt sind Sie der offizielle Eigentümer.
Wie viel Geld brauchst du wirklich?
Dies ist einer der Bereiche, in denen Käufer, die nicht gut beraten sind, oft unangenehme Überraschungen erleben. Der Immobilienpreis ist nur ein Teil der Gesamtkosten.
Zu diesem Preis kommen noch etwa 10-12 % Steuern und Gebühren hinzu, darunter:
- Grunderwerbsteuer (ITP): Diese Steuer wird beim Kauf von Gebrauchtwaren erhoben. Auf den Balearen beträgt sie je nach Preis zwischen 8 % und 13 %.
- Mehrwertsteuer: gilt für Neubauten, derzeit 10%.
- Notargebühren: zwischen ca. 600 € und 1.500 €, abhängig vom Wert der Immobilie.
- Grundbucheintrag: zwischen ca. 400 € und 900 €.
- Management und Anwalt: zwischen 1.000 € und 3.000 €, abhängig von der Komplexität des Vorgangs.
Praktisches Beispiel: Wenn Sie eine Immobilie für 800.000 € kaufen, sollten Sie mit zusätzlichen Ausgaben zwischen 80.000 € und 96.000 € allein für Nebenkosten und Steuern rechnen.
Kann man als Ausländer auf Mallorca eine Hypothek bekommen?
Ja. Spanische Banken finanzieren Immobilienkäufe für Nichtansässige, allerdings sind die Bedingungen etwas restriktiver als für Ansässige.
Banken finanzieren in der Regel bis zu 60–70 % des Schätzwertes für Nichtansässige, im Vergleich zu den üblichen 80 % für Ansässige. Das bedeutet, dass Sie mindestens 30–40 % des Kaufpreises zuzüglich der oben genannten Kosten zur Verfügung haben müssen.
Zinssätze und Konditionen variieren je nach Bank und Ihrer finanziellen Situation. Es empfiehlt sich, mehrere Kreditgeber zu kontaktieren und die Unterstützung eines auf internationale Transaktionen spezialisierten Hypothekenmaklers in Anspruch zu nehmen.
Was passiert mit den Steuern, wenn ich in Deutschland wohne und etwas auf Mallorca kaufe?
Dies ist eine häufig gestellte Frage unter deutschen und nordeuropäischen Käufern. Die kurze Antwort lautet: Der Kauf einer Immobilie auf Mallorca erfordert weder einen Wechsel des steuerlichen Wohnsitzes noch die Zahlung von Steuern auf Ihr Welteinkommen in Spanien.
Es gibt jedoch einige Steuerpflichten, die Sie beachten sollten:
Einkommensteuer für Gebietsfremde (IRNR). Wenn Sie in Spanien nicht steuerlich ansässig sind, zahlen Sie diese Steuer jährlich. Wenn Sie die Immobilie nicht vermieten, ist der Steuerbetrag sehr gering – er wird als Prozentsatz des Katasterwerts der Immobilie berechnet, und der Endbetrag ist in der Regel moderat.
Wenn Sie die Immobilie mieten. In Spanien werden Mieteinnahmen besteuert. Der Steuersatz beträgt für EU-Bürger derzeit 19 %. Bestimmte immobilienbezogene Ausgaben können zudem abgesetzt werden.
Vermögenssteuer. Auf den Balearen gibt es eine Vermögenssteuer für Nichtansässige, deren Vermögen in Spanien bestimmte Schwellenwerte überschreitet. Ihr Steuerberater oder Buchhalter wird Sie darüber informieren, ob dies auf Ihre individuelle Situation zutrifft.
Es wird dringend empfohlen, vor dem endgültigen Kaufabschluss einen auf Transaktionen zwischen Deutschland und Spanien spezialisierten Steuerberater zu konsultieren. So vermeiden Sie unangenehme Überraschungen und können die Transaktion optimal planen.
Welche Region Mallorcas soll man wählen?
Mallorca ist eine große Insel mit sehr unterschiedlichen Märkten. Die gewählte Gegend bestimmt nicht nur den Preis, sondern auch den Lebensstil, das Wertsteigerungspotenzial und die Rentabilität bei einer Vermietung.
Palma bietet urbanes Wohnen und umfassende Serviceleistungen. Ideal für alle, die das Stadtleben genießen möchten, aber nicht die Privatsphäre oder die naturnahe Umgebung suchen, die anspruchsvolle Käufer schätzen.
Der Südwesten (Calvià, Andratx, Puerto Portals) ist eine etablierte und teure Region mit hoher Touristendichte. Die Preise haben in vielen Segmenten bereits ihren Höhepunkt erreicht.
Der Norden (Pollença, Alcúdia, Sóller) bietet spektakuläre Landschaften, ist aber in der Hochsaison auch stärker überlaufen und weniger authentisch.
Südost-Mallorca: die Region mit dem größten Potenzial für europäische Käufer
Wenn es eine Region gibt, die sich für den europäischen Käufer, der Lebensqualität, Authentizität und eine solide Investition sucht, von allen anderen abhebt, dann ist es der Südosten Mallorcas – und insbesondere Santanyí und seine Umgebung.
Die Gemeinde Santanyí umfasst einige der exklusivsten und begehrtesten Orte der gesamten Insel: Cala Figuera, Cala Llombards, Cala d’Or, Ses Salines, Es Llombards und Calonge, um nur einige zu nennen. Jeder Ort hat seinen eigenen, unverwechselbaren Charakter, doch alle eint eines: eine außergewöhnliche Lebensqualität und eine stetig steigende internationale Nachfrage.
Aufgrund von Umweltauflagen im Naturpark Mondragó und der Knappheit an Bauland ist das Immobilienangebot in Santanyí begrenzt und streng reguliert. Dies führt zu stabilen Preisen und einer Wertsteigerung Ihrer Immobilie.
Darüber hinaus bietet der Südosten etwas, das anderen Regionen Mallorcas abhandengekommen ist: Authentizität. Steindörfer mit jahrhundertealter Geschichte, einsame Buchten mit kristallklarem Wasser, lokale Märkte, Restaurants mit Fokus auf frische, regionale Produkte und ein entspannter Lebensrhythmus, genau das, was deutsche, österreichische und skandinavische Kunden bei ihrer Wahl für Mallorca suchen.
Der Flughafen ist weniger als 40 Minuten entfernt. Palma ist in weniger als einer Stunde zu erreichen. Doch wenn man in Santanyí ankommt, hat man das Gefühl, die Welt steht still.
Häufige Fehler ausländischer Käufer auf Mallorca
Wer die häufigsten Fehler kennt, kann sich viel Geld und Ärger ersparen:
Kaufen Sie ohne unabhängige Rechtsberatung. Es ist unerlässlich, einen eigenen Anwalt zu haben – einen anderen als den der Gegenseite –, um den rechtlichen Status der Immobilie zu überprüfen, bevor man irgendetwas unterschreibt.
Versäumnis, den städtebaulichen Status des Grundstücks zu überprüfen. Insbesondere bei ländlichen Anwesen ist es unerlässlich zu überprüfen, ob alle Bauarbeiten genehmigt sind und ob gegen sie laufende Sanktionsverfahren anhängig sind.
Unterschätzung von Fristen. Ein Immobilienverkauf in Spanien kann von der ersten Angebotsabgabe bis zur endgültigen Vertragsunterzeichnung zwischen sechs Wochen und mehreren Monaten dauern. Planen Sie entsprechend.
Vermeiden Sie es, die Gegend zu verschiedenen Jahreszeiten zu besuchen. Mallorca im August und Mallorca im Januar bieten ganz unterschiedliche Erlebnisse. Wenn Sie planen, dort zu leben oder längere Zeit zu verbringen, sollten Sie außerhalb der touristischen Hochsaison reisen.
Die Zusammenarbeit mit einer Agentur ohne wirkliche Ortskenntnisse. Der Immobilienmarkt in Santanyí unterscheidet sich von dem in Palma oder Pollença. Ein Makler, der die Gegend bestens kennt, kann einen entscheidenden Unterschied im Endergebnis ausmachen.
Kaufen Sie Ihre Immobilie auf Mallorca bei demjenigen, der den Südosten der Insel am besten kennt.
Der Kauf einer Immobilie auf Mallorca ist als Ausländer durchaus möglich. Sie benötigen lediglich die richtige Unterstützung: jemanden, der den lokalen Markt bestens kennt, Ihre Sprache spricht und jahrelange Erfahrung in der engen Zusammenarbeit mit europäischen Käufern in genau derselben Situation hat.
RE/MAX Collection Drac ist seit über 35 Jahren die führende Immobilienagentur im Südosten Mallorcas. Sie haben Hunderte von Käufern aus Deutschland, Österreich, der Schweiz und Skandinavien durch den gesamten Kaufprozess begleitet – von der ersten Besichtigung bis zur notariellen Beurkundung. Sie kennen jede Immobilie, jede Gegend und jedes Detail des Immobilienmarktes in Santanyí und Umgebung.
Wenn Sie mit dem Gedanken spielen, ein Haus auf Mallorca zu kaufen, sollten Sie als Erstes mit jemandem sprechen, der sich in der Gegend wirklich auskennt. Und dieser Jemand ist in Santanyí.
Erwägen Sie den Kauf einer Immobilie in Santanyí?
Bei RE/MAX Drac bieten wir Ihnen eine kostenlose und unverbindliche Beratung. Seit über 35 Jahren sind wir die führende Immobilienagentur im Südosten Mallorcas.
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