Comprar casa en Mallorca siendo extranjero | Guía 2026

Si estás pensando en comprar una propiedad en Mallorca siendo extranjero, la buena noticia es que el proceso es más sencillo de lo que parece. España no impone restricciones a los ciudadanos extranjeros para adquirir inmuebles. Cualquier persona, sea residente o no, puede comprar una casa, apartamento, villa o finca en Mallorca sin necesidad de permiso especial.

Lo que sí necesitas es información clara, un acompañamiento profesional de confianza y saber exactamente qué pasos dar. Esta guía te lo explica todo, desde los trámites iniciales hasta la firma ante notario. Y al final, te contamos por qué el sureste de Mallorca — y Santanyí en particular — es la zona que más compradores europeos exigentes eligen hoy.

¿Puede un extranjero comprar una casa en Mallorca?

Sí, sin ninguna restricción. Como ciudadano de la Unión Europea tienes exactamente los mismos derechos que cualquier español para adquirir una propiedad en Mallorca. Sin permisos especiales, sin burocracia adicional, sin complicaciones.

El único requisito previo es obtener el NIE (Número de Identificación de Extranjero), que es el número fiscal que te identifica ante la administración española. Sin él no se puede formalizar ninguna compraventa.

Se tramita en el Consulado español de tu país o directamente en España. El proceso suele tardar entre unos días y pocas semanas. Con el NIE en mano, el camino está abierto.

El proceso de compra paso a paso

Comprar una propiedad en Mallorca sigue un proceso ordenado. Estos son los pasos habituales:

1. Encuentra la propiedad adecuada Trabaja con una inmobiliaria local de confianza que conozca bien el mercado. No todas las propiedades aparecen en los portales generalistas, especialmente en el segmento de lujo.

2. Oferta y negociación Una vez identificada la propiedad, se presenta una oferta. Si el vendedor la acepta, se avanza al siguiente paso.

3. Contrato de arras Es un contrato privado entre comprador y vendedor que reserva la propiedad. El comprador entrega normalmente un 10% del precio como señal. Si el comprador se echa atrás, pierde la señal. Si es el vendedor quien se retira, debe devolver el doble.

4. Due diligence Antes de firmar, es fundamental verificar que la propiedad está libre de cargas, que tiene todas las licencias en regla y que la situación urbanística es correcta. Tu inmobiliaria y tu abogado se encargan de esto.

5. Firma ante notario La escritura pública de compraventa se firma ante notario. En ese momento se abona el precio restante y la propiedad pasa a tu nombre.

6. Registro de la propiedad Tras la firma, la propiedad se inscribe en el Registro de la Propiedad a tu nombre. A partir de ahí eres el propietario oficial.

¿Cuánto dinero necesitas realmente?

Este es uno de los puntos donde más sorpresas desagradables se llevan los compradores que no están bien asesorados. El precio de la propiedad es solo una parte del desembolso total.

A ese precio hay que sumarle aproximadamente un 10-12% en impuestos y gastos, que incluyen:

• ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): se aplica en la compra de segunda mano. En Baleares oscila entre el 8% y el 13% según el precio.
• IVA: se aplica en obra nueva, actualmente al 10%.
• Notaría: entre 600 € y 1.500 € aproximadamente según el valor del inmueble.
• Registro de la Propiedad: entre 400 € y 900 € aproximadamente.
• Gestoría y abogado: entre 1.000 € y 3.000 € según la complejidad de la operación.

Ejemplo práctico: si compras una propiedad por 800.000 €, debes tener previsto un desembolso adicional de entre 80.000 € y 96.000 € solo en gastos e impuestos.

¿Se puede pedir hipoteca en Mallorca siendo extranjero?

Sí. Los bancos españoles financian la compra de propiedades a no residentes, aunque las condiciones son algo más restrictivas que para residentes.

En general, los bancos suelen financiar hasta el 60-70% del valor de tasación para no residentes, frente al 80% habitual para residentes. Esto significa que necesitas tener disponible como mínimo entre el 30% y el 40% del precio de compra, más los gastos mencionados anteriormente.

Los tipos de interés y condiciones varían según el banco y tu perfil financiero. Es recomendable consultar con varias entidades y contar con el apoyo de un broker hipotecario con experiencia en operaciones internacionales.

¿Qué pasa con los impuestos si soy residente en Alemania y compro en Mallorca?

Esta es una pregunta muy habitual entre compradores alemanes y del norte de Europa. La respuesta corta es: comprar una propiedad en Mallorca no te obliga a cambiar tu residencia fiscal ni a tributar en España por tus ingresos globales.

Sin embargo, sí hay algunas obligaciones fiscales que debes conocer:

Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR). Si no resides fiscalmente en España, pagas este impuesto anualmente. Si no alquilas la propiedad, la base imponible es muy reducida — se calcula sobre un porcentaje del valor catastral del inmueble y el importe final suele ser modesto.

Si alquilas la propiedad. Los ingresos del alquiler tributan en España. El tipo para residentes en la UE es actualmente del 19%. Además, puedes deducir ciertos gastos relacionados con la propiedad.

Impuesto sobre el Patrimonio. En Baleares existe un impuesto sobre el patrimonio para no residentes con bienes en España que superen determinados umbrales. Tu gestor o asesor fiscal te informará si aplica en tu caso concreto.

Lo más recomendable es consultar con un asesor fiscal con experiencia en operaciones entre Alemania y España antes de cerrar la compra. Así evitas sorpresas y planificas la operación de la forma más eficiente posible.

¿Qué zona de Mallorca elegir?

Mallorca es una isla grande con mercados muy distintos entre sí. La zona que elijas determinará no solo el precio, sino también el estilo de vida, el potencial de revalorización y la rentabilidad si decides alquilar.

Palma ofrece vida urbana y servicios completos. Perfecta para quien quiere ciudad, pero sin la privacidad ni el entorno natural que busca un comprador exigente.

El suroeste (Calvià, Andratx, Puerto Portals) es una zona consolidada y cara, con alta densidad turística. Los precios en muchos segmentos ya han tocado techo.

El norte (Pollença, Alcúdia, Sóller) tiene paisajes espectaculares, pero también más masificación en temporada alta y menos autenticidad local.

El sureste de Mallorca: la zona con más proyección para el comprador europeo

Si hay una zona que destaca por encima del resto para el comprador europeo que busca calidad de vida, autenticidad y una inversión sólida, esa es el sureste de Mallorca — y dentro de ella, Santanyí y sus alrededores.

El municipio de Santanyí engloba algunos de los rincones más exclusivos y codiciados de toda la isla: Cala Figuera, Cala Llombards, Cala d’Or, Ses Salines, Es Llombards y Calonge, entre otros. Cada uno con su propio carácter, pero todos con algo en común: una calidad de vida excepcional y una demanda internacional que no para de crecer.

Las restricciones medioambientales del Parc Natural de Mondragó y la escasez de suelo edificable hacen que la oferta de propiedades en Santanyí sea limitada y muy controlada. Eso significa que los precios están protegidos estructuralmente y que el valor de lo que compras hoy seguirá creciendo mañana.

Además, el sureste ofrece algo que otras zonas de Mallorca ya han perdido: autenticidad. Pueblos de piedra con siglos de historia, calas de aguas cristalinas sin masificación, mercados locales, restaurantes de producto y un ritmo de vida que los compradores alemanes, austriacos y escandinavos buscan precisamente cuando eligen Mallorca.

El aeropuerto está a menos de 40 minutos. Palma a menos de una hora. Pero cuando llegas a Santanyí, parece que el mundo se detiene.

Errores frecuentes del comprador extranjero en Mallorca

Conocer los errores más habituales puede ahorrarte mucho dinero y muchos disgustos:

Comprar sin asesoramiento jurídico independiente. Tener un abogado propio — distinto al de la otra parte — es fundamental para verificar la situación legal de la propiedad antes de firmar nada.

No verificar la situación urbanística de la finca. Especialmente en propiedades rústicas, es imprescindible comprobar que todas las construcciones tienen licencia y que no hay expedientes sancionadores abiertos.

Subestimar los plazos. Una compraventa en España puede tardar entre seis semanas y varios meses desde la oferta hasta la firma. Planifica con margen.

No visitar la zona en distintas épocas del año. Mallorca en agosto y Mallorca en enero son experiencias muy distintas. Si vas a vivir allí o pasar largas temporadas, visítala fuera de la temporada turística.

Trabajar con una agencia sin conocimiento local real. El mercado inmobiliario de Santanyí no es el mismo que el de Palma ni el de Pollença. Un agente que conozca el territorio de primera mano marca una diferencia enorme en el resultado final.

Compra tu propiedad en Mallorca con quien mejor conoce el sureste de la isla

Comprar una propiedad en Mallorca siendo extranjero es perfectamente viable. Solo necesitas el acompañamiento adecuado: alguien que conozca el mercado local en profundidad, que hable tu idioma y que lleve años trabajando codo a codo con compradores europeos exactamente en tu misma situación.

RE/MAX Collection Drac lleva más de 35 años siendo la inmobiliaria de referencia en el sureste de Mallorca. Han acompañado a cientos de compradores alemanes, austriacos, suizos y escandinavos a lo largo de todo el proceso: desde la primera visita hasta la firma ante notario. Conocen cada propiedad, cada zona y cada detalle del mercado de Santanyí y sus alrededores.

Si estás pensando en comprar una casa en Mallorca, el primer paso es hablar con alguien que realmente conozca el territorio. Y ese alguien está en Santanyí.

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En RE/MAX Drac te asesoramos sin compromiso. Lleva más de 35 años siendo la inmobiliaria de referencia en el sureste de Mallorca.

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