Català
English
Deutsch
Español
Si estàs pensant a comprar una propietat a Mallorca sent estranger, la bona notícia és que el procés és més senzill del que sembla. Espanya no imposa restriccions als ciutadans estrangers per adquirir immobles. Qualsevol persona, sigui resident o no, pot comprar una casa, apartament, vila o finca a Mallorca sense necessitat de permís especial.
El que sí que necessites és informació clara, un acompanyament professional de confiança i saber exactament quins passos fer. Aquesta guia t’ho explica tot, des dels tràmits inicials fins a la signatura davant de notari. I al final, t’expliquem per què el sud-est de Mallorca —i Santanyí en particular— és la zona que més compradors europeus exigents escullen avui.
Un estranger pot comprar una casa a Mallorca?
Sí, sense cap restricció. Com a ciutadà de la Unió Europea tens exactament els mateixos drets que qualsevol espanyol per adquirir una propietat a Mallorca. Sense permisos especials, sense burocràcia addicional, sense complicacions.
L’únic requisit previ és obtenir el NIE (Nombre d’Identificació d’Estranger), que és el número fiscal que us identifica davant l’administració espanyola. Sense ell no es pot formalitzar cap compravenda.
Es tramita al Consolat espanyol del teu país o directament a Espanya. El procés sol trigar entre uns dies i poques setmanes. Amb el NIE a la mà, el camí està obert.
El procés de compra pas a pas
Comprar una propietat a Mallorca segueix un procés ordenat. Aquests són els passos habituals:
1. Troba la propietat adequada Treballa amb una immobiliària local de confiança que conegui bé el mercat. No totes les propietats apareixen als portals generalistes, especialment al segment de luxe.
2. Oferta i negociació Un cop identificada la propietat, es presenta una oferta. Si el venedor l’accepta, s’avança al pas següent.
3. Contracte d’arres És un contracte privat entre comprador i venedor que en reserva la propietat. El comprador lliura normalment un 10% del preu com a senyal. Si el comprador es fa enrere, perd el senyal. Si és el venedor qui es retira, n’ha de tornar el doble.
4. Due diligence Abans de signar, és fonamental verificar que la propietat està lliure de càrregues, que té totes les llicències en regla i que la situació urbanística és correcta. La teva immobiliària i el teu advocat se n’encarreguen.
5. Signatura davant de notari L’escriptura pública de compravenda se signa davant de notari. En aquest moment s’abona el preu restant i la propietat passa al vostre nom.
6. Registre de la propietat Després de la signatura, la propietat s’inscriu al Registre de la Propietat al teu nom. A partir d?aquí ets el propietari oficial.
Quants diners necessites realment?
Aquest és un dels punts on més sorpreses desagradables es treuen els compradors que no estan ben assessorats. El preu de la propietat és només una part del desemborsament total.
A aquest preu cal sumar-hi aproximadament un 10-12% en impostos i despeses, que inclouen:
- ITP (Impost de Transmissions Patrimonials): s’aplica a la compra de segona mà. Balears oscil·la entre el 8% i el 13% segons el preu.
- IVA: s’aplica a l’obra nova, actualment al 10%.
- Notaria: entre 600 i 1.500 aproximadament segons el valor de l’immoble.
- Registre de la propietat: entre 400€ i 900€ aproximadament.
- Gestoria i advocat: entre 1.000 i 3.000 euros segons la complexitat de l’operació.
Exemple pràctic: si compres una propietat per 800.000€, has de tenir previst un desemborsament addicional d’entre 80.000€ i 96.000€ només en despeses i impostos.
Es pot demanar hipoteca a Mallorca essent estranger?
Sí. Els bancs espanyols financen la compra de propietats a no residents, encara que les condicions són una mica més restrictives que per a residents.
En general, els bancs solen finançar fins al 60-70% del valor de taxació per a no residents, davant del 80% habitual per a residents. Això vol dir que necessites tenir disponible com a mínim entre el 30% i el 40% del preu de compra, més les despeses esmentades anteriorment.
Els tipus d’interès i condicions varien segons el banc i el perfil financer. És recomanable consultar diverses entitats i comptar amb el suport d’un broker hipotecari amb experiència en operacions internacionals.
Què passa amb els impostos si sóc resident a Alemanya i compro a Mallorca?
Aquesta és una pregunta molt habitual entre els compradors alemanys i del nord d’Europa. La resposta curta és: comprar una propietat a Mallorca no us obliga a canviar la vostra residència fiscal ni a tributar a Espanya pels vostres ingressos globals.
No obstant, sí que hi ha algunes obligacions fiscals que has de conèixer:
Impost sobre la Renda de No Residents (IRNR). Si no resideixes fiscalment a Espanya, pagues aquest impost anualment. Si no llogueu la propietat, la base imposable és molt reduïda — es calcula sobre un percentatge del valor cadastral de l’immoble i l’import final sol ser modest.
Si llogues la propietat. Els ingressos del lloguer tributen a Espanya. El tipus per a residents a la UE és actualment del 19%. A més, pots deduir certes despeses relacionades amb la propietat.
Impost sobre el patrimoni. A les Balears hi ha un impost sobre el patrimoni per a no residents amb béns a Espanya que superin determinats llindars. El teu gestor o assessor fiscal t’informarà si s’aplica en el teu cas concret.
El més recomanable és consultar un assessor fiscal amb experiència en operacions entre Alemanya i Espanya abans de tancar la compra. Així evites sorpreses i planifiques l’operació de la manera més eficient possible.
Quina zona de Mallorca triar?
Mallorca és una illa gran amb mercats molt diferents entre si. La zona que trieu determinarà no només el preu, sinó també l’estil de vida, el potencial de revaloració i la rendibilitat si decideixes llogar.
Palma ofereix vida urbana i serveis complets. Perfecta per a qui vol ciutat, però sense la privadesa ni l’entorn natural que busca un comprador exigent.
El sud-oest (Calvià, Andratx, Port Portals) és una zona consolidada i cara, amb alta densitat turística. Els preus a molts segments ja han tocat sostre.
El nord (Pollença, Alcúdia, Sóller) té paisatges espectaculars però també més massificació en temporada alta i menys autenticitat local.
El sud-est de Mallorca: la zona amb més projecció per al comprador europeu
Si hi ha una zona que destaca per sobre de la resta per al comprador europeu que busca qualitat de vida, autenticitat i una inversió sòlida, aquesta és el sud-est de Mallorca —i dins ella, Santanyí i els seus voltants.
El municipi de Santanyí engloba alguns dels racons més exclusius i cobejats de tota l’illa: Cala Figuera, Cala Llombards, Cala d’Or, Ses Salines, Es Llombards i Calonge, entre d’altres. Cadascú amb el seu propi caràcter, però tots amb alguna cosa en comú: una qualitat de vida excepcional i una demanda internacional que no para de créixer.
Les restriccions mediambientals del Parc Natural de Mondragó i la manca de sòl edificable fan que l’oferta de propietats a Santanyí sigui limitada i molt controlada. Això significa que els preus estan protegits estructuralment i que el valor del que compres avui continuarà creixent demà.
A més, el sud-est ofereix una cosa que altres zones de Mallorca ja han perdut: autenticitat. Pobles de pedra amb segles d?història, cales d?aigües cristal·lines sense massificació, mercats locals, restaurants de producte i un ritme de vida que els compradors alemanys, austríacs i escandinaus busquen precisament quan trien Mallorca.
L´aeroport és a menys de 40 minuts. Palma a menys duna hora. Però quan arribes a Santanyí, sembla que el món s’atura.
Errors freqüents del comprador estranger a Mallorca
Conèixer els errors més habituals et pot estalviar molts diners i molts disgustos:
Comprar sense assessorament jurídic independent. Tenir un advocat propi —diferent del de l’altra part— és fonamental per verificar la situació legal de la propietat abans de signar res.
No verificar la situació urbanística de la finca. Especialment en propietats rústiques, és imprescindible comprovar que totes les construccions tenen llicència i que no hi ha expedients sancionadors oberts.
Subestimar els terminis. Una compravenda a Espanya pot trigar entre sis setmanes i uns quants mesos des de l’oferta fins a la firma. Planifica amb marge.
No visiteu la zona en diferents èpoques de l’any. Mallorca a l’agost i Mallorca al gener són experiències molt diferents. Si hi viuràs o passar llargues temporades, visita-la fora de la temporada turística.
Treballar amb una agència sense coneixement local real. El mercat immobiliari de Santanyí no és el mateix que el de Palma ni el de Pollença. Un agent que conegui el territori de primera mà marca una diferència enorme en el resultat final.
Compra la teva propietat a Mallorca amb qui coneix millor el sud-est de l’illa
Comprar una propietat a Mallorca essent estranger és perfectament viable. Només necessites l’acompanyament adequat: algú que conegui el mercat local en profunditat, que parli el teu idioma i que faci anys que treballa colze a colze amb compradors europeus exactament en la teva mateixa situació.
RE/MAX Collection Drac fa més de 35 anys que és la immobiliària de referència al sud-est de Mallorca. Han acompanyat centenars de compradors alemanys, austríacs, suïssos i escandinaus al llarg de tot el procés: des de la primera visita fins a la firma davant notari. Coneixen cada propietat, cada zona i cada detall del mercat de Santanyí i els voltants.
Si penses comprar una casa a Mallorca, el primer pas és parlar amb algú que realment conegui el territori. I aquest algú és a Santanyí.
Estàs pensant en comprar una propietat a Santanyí?
A RE/MAX Drac us assessorem sense compromís. Fa més de 35 anys que és la immobiliària de referència al sud-est de Mallorca.
Join The Discussion